Máte nějaké finanční rezervy (třeba jste prodali byt v městě původu). A teď co s nimi?
Termínované vklady jsou z mě nepochopitelného důvodu obvykle ještě horší než spořící účty.
Akcie jsou příliš nestabilní, zejména v období odchodu Řecka z eurozóny. Navíc, většina firem na burze má příliš dlouhou návratnost investice (čímž myslím P/E) a mohlo by snadno dojít k prasknutí bubliny a propadu k reálnější ceně.
Státní dluhopisy jsou poměrně drahé a ve chvíli, kdy celkový dluh států světa přesahuje 56 308 000 000 000 dolarů a 64 % ročního HDP, se jen čeká na kolaps dluhopisového byznysu.
A pak jsou tu možnosti jako ČP Invest, který na první pohled nabízí zajímavé zhodnocení, například kolem 9 % u nemovitostníno fondu. Pokud si ale odečtete poplatek za vklad, který je kolem 4 %, už to, vzhledem k nejistotě, tak lákavé není.
Ale konec ekonomického okénka: Peníze se rozhodnete vložit do bytu a ten pronajmout. Pojďme se podívat, jak se to vyplatí.
Když budete mít štěstí, v bytě bude všechno tip ťop: Vyměněné vedení za měděné, fungující vodovodní instalace, koupelna bez zatékání, kuchyňská linka použitelná. Většinou to tak ale není - kdo chce prodat byt, obvykle do něj před prodejem už moc neinvestuje - nechá odejít poslední nájemníky, vymaluje a uklidí, možná vymění největší hrůzy, a nabídne. Počítejte tedy s rekonstrukcí kolem 30 000 Kč.
Dali jste tedy kolem 2,7 milionu korun, z čehož hypotékou kryjete 1,2 milionu.
Byt chátrá a potřebuje opravy. Pokud nejste jako majitel bytu, kde jsem bydlel, který odmítal opravit i jiskřící hliníkové zásuvky, které vyhazovaly pojistky, a hnijící jádro, do kterého zatékalo v koupelně a vytékalo do kuchyňské linky, řešil izolepou, potom se připravte na roční výdaje minimálně 6 000 Kč. Zbývá 7000 měsíčně.
Nájemníci se velmi často střídají. Brno je město studentů, kteří statisticky na škole dlouho nevydrží, a přes léto často byty opouštějí a pak hledají nový. Dále je Brno městem absolventů, kteří obecně podle statistik často mění zaměstnání, a s ním i byt, aby se jim lépe dojíždělo. Mají minimum věcí a změnit byt je pro ně otázkou jednoho dne. Hrozí tedy, že váš byt zůstane občas po nějakou dobu neobsazený. Počítejte ztrátu kolem 3 000 Kč ročně. Zbývá 6750 Kč měsíčně.
Buďme optimisté a řekněme, že to je konečný stabilní průměrný měsíční zisk z pronájmu. Nepočítáme, že můžete (tak jako já) natrefit na nájemníka, který po 3 měsících neplacení zmizí, ale předtím ještě vymaluje dvě místnosti na černo. A to je ještě lepší scénář: Byt po nájemnících může dopadnout i takhle:
2 700 000 / 6750 / 12 = 33 let, po kterých se vám byt zaplatí. Pochopitelně, ceny se zvedají, ale při pohledu do historie vývoje nájmů a cen bytů vidíme, že víceméně korelují. Můžeme tedy optimisticky odhadnout, že návratnost investice bude cca. těch 30 let.
Pokud jste si půjčili tak, aby vás po následujících několik desetiletí byt finančně nevysával místo aby nesl zisk, potom jste si půjčili tak, aby splátka byla přibližně tolik, kolik nájem získáte. Tedy 6 750 Kč měsíčně. Řekněme, že jste si půjčili 1 200 000 Kč. Taková hypotéka vychází cca na 25 let. Při reálném úroku 1,5 % p.a. vás tedy bude stát 1.4528 * 1 200 000 = 1 745 000 Kč (pokud jste měli 1,5 mil. svého vkladu. Pokud jste si půjčili 90 %, zaplatíte reálně cca 3,7 mil. Kč.)
Po 25 letech tedy budete mít byt a žádný zisk. Byt bude mírně zchátralý, se staromódním vybavením, značná část vybavení bude zralá na výměnu (okna, topení, možná elektřina, vymalování, podlahy). Bude ve staré panelákové zástavbě. Pokud byste se ho rozhodli prodat, budou mu konkurovat nově postavené byty. Je otázka, jak dlouho bude pokračovat nafukování Brna technologickými firmami, ale dovolím si odhadnout, že ne následujících 25 let. Na trhu nemovitostí bude spíše převis a reálné ceny oproti dnešku spíše klesnou. Budete tedy prodávat starý byt, jaké se dnes prodávají za 2 200 000 Kč - v budoucnu spíše nižší ekvivalent. A vy jste za něj dali 2 945 000 Kč. Za jak dlouho rozdíl pokryjí zisky z nájmu poté, co zaplatíte hypotéku? Za dalších přiblizně 10 let. Až teprve tehdy začnete dosahovat skutečných zisků oproti tomu, kdybyste kapitál POUZE nechali v bance na spořícím účtu.
Otázka pro vás stojí: Opravdu se chcete na 30 let zadlužit a svůj aktuální kapitál na 25 let utopit do investice, která se navrátí za 35 let?
Přidáno: Daniel Bacík, obchodní ředitel společnosti CPI BYTY, říká, že ne. Pokud nekoupíte za opravdu dobrou cenu nebo tam nechce bydlet.
"Investiční nástroje"
Spořící účty při úroku 1.něco % ročně sotva pokryjí inflaci. Navíc v poslední době mají banky problém zvládat i tak malý úrok a omezují úročené částky na několik set tisíc - např. Raiffeisen má 1.3 % jen do 150 000 Kč. A chraň vás ruka pánbu dávat kapitál rusovi s jeho 1.63 % na financování války proti západu!Termínované vklady jsou z mě nepochopitelného důvodu obvykle ještě horší než spořící účty.
Akcie jsou příliš nestabilní, zejména v období odchodu Řecka z eurozóny. Navíc, většina firem na burze má příliš dlouhou návratnost investice (čímž myslím P/E) a mohlo by snadno dojít k prasknutí bubliny a propadu k reálnější ceně.
Státní dluhopisy jsou poměrně drahé a ve chvíli, kdy celkový dluh států světa přesahuje 56 308 000 000 000 dolarů a 64 % ročního HDP, se jen čeká na kolaps dluhopisového byznysu.
A pak jsou tu možnosti jako ČP Invest, který na první pohled nabízí zajímavé zhodnocení, například kolem 9 % u nemovitostníno fondu. Pokud si ale odečtete poplatek za vklad, který je kolem 4 %, už to, vzhledem k nejistotě, tak lákavé není.
Ale konec ekonomického okénka: Peníze se rozhodnete vložit do bytu a ten pronajmout. Pojďme se podívat, jak se to vyplatí.
Byty
Modelová situace - pořizovací náklady
Slušný rekonstruovaný byt v Brně, řekněme 2+1 na lepším sídlišti, koupíte za 2,5 milionu. Bohužel většina prodávajících jsou natolik hloupí, že nechají realitní kancelář k této částce nadsadit dalších několik set tisíc. Jinými slovy, byt koupíte za 2,7 milionu, které by mohl dostat prodávající, ale místo toho je dá firmě, která mu za to dá reklamu na serverech za pár set korun, plachtu za pár set korun, smlouvu zkopírovanou z internetu, služby notáře za 2 000 Kč a několik prohlídek v bytě. No neberte to.Když budete mít štěstí, v bytě bude všechno tip ťop: Vyměněné vedení za měděné, fungující vodovodní instalace, koupelna bez zatékání, kuchyňská linka použitelná. Většinou to tak ale není - kdo chce prodat byt, obvykle do něj před prodejem už moc neinvestuje - nechá odejít poslední nájemníky, vymaluje a uklidí, možná vymění největší hrůzy, a nabídne. Počítejte tedy s rekonstrukcí kolem 30 000 Kč.
Dali jste tedy kolem 2,7 milionu korun, z čehož hypotékou kryjete 1,2 milionu.
Modelová situace - zisk z nájmu bídný.
Nájmy do pěkného 2+1 se pohybují kolem 9 tisíc korun, energie nechme stranou. Z devíti tisíc zaplatíte kolem 1500 korun do fondů oprav a nákladů na provoz domu. Zbývá 7500 měsíčně.Byt chátrá a potřebuje opravy. Pokud nejste jako majitel bytu, kde jsem bydlel, který odmítal opravit i jiskřící hliníkové zásuvky, které vyhazovaly pojistky, a hnijící jádro, do kterého zatékalo v koupelně a vytékalo do kuchyňské linky, řešil izolepou, potom se připravte na roční výdaje minimálně 6 000 Kč. Zbývá 7000 měsíčně.
Nájemníci se velmi často střídají. Brno je město studentů, kteří statisticky na škole dlouho nevydrží, a přes léto často byty opouštějí a pak hledají nový. Dále je Brno městem absolventů, kteří obecně podle statistik často mění zaměstnání, a s ním i byt, aby se jim lépe dojíždělo. Mají minimum věcí a změnit byt je pro ně otázkou jednoho dne. Hrozí tedy, že váš byt zůstane občas po nějakou dobu neobsazený. Počítejte ztrátu kolem 3 000 Kč ročně. Zbývá 6750 Kč měsíčně.
Buďme optimisté a řekněme, že to je konečný stabilní průměrný měsíční zisk z pronájmu. Nepočítáme, že můžete (tak jako já) natrefit na nájemníka, který po 3 měsících neplacení zmizí, ale předtím ještě vymaluje dvě místnosti na černo. A to je ještě lepší scénář: Byt po nájemnících může dopadnout i takhle:
2 700 000 / 6750 / 12 = 33 let, po kterých se vám byt zaplatí. Pochopitelně, ceny se zvedají, ale při pohledu do historie vývoje nájmů a cen bytů vidíme, že víceméně korelují. Můžeme tedy optimisticky odhadnout, že návratnost investice bude cca. těch 30 let.
Hypotéka posune návratnost o 10 let
A teď: Byt jste nejspíš nekoupili za hotovost, ale na hypotéku. Byt vás tedy bude stát navíc částku, kterou splatíte za hypotéku. Úrok hypotéky částečně umazává inflace - pokud tedy i váš příjem kopíruje inflaci. Sazby hypoték obvykle bývají přibližně 1,5 % p.a. nad inflací. Takový je tedy reálný dlouhodobý úrok p.a.Pokud jste si půjčili tak, aby vás po následujících několik desetiletí byt finančně nevysával místo aby nesl zisk, potom jste si půjčili tak, aby splátka byla přibližně tolik, kolik nájem získáte. Tedy 6 750 Kč měsíčně. Řekněme, že jste si půjčili 1 200 000 Kč. Taková hypotéka vychází cca na 25 let. Při reálném úroku 1,5 % p.a. vás tedy bude stát 1.4528 * 1 200 000 = 1 745 000 Kč (pokud jste měli 1,5 mil. svého vkladu. Pokud jste si půjčili 90 %, zaplatíte reálně cca 3,7 mil. Kč.)
Po 25 letech tedy budete mít byt a žádný zisk. Byt bude mírně zchátralý, se staromódním vybavením, značná část vybavení bude zralá na výměnu (okna, topení, možná elektřina, vymalování, podlahy). Bude ve staré panelákové zástavbě. Pokud byste se ho rozhodli prodat, budou mu konkurovat nově postavené byty. Je otázka, jak dlouho bude pokračovat nafukování Brna technologickými firmami, ale dovolím si odhadnout, že ne následujících 25 let. Na trhu nemovitostí bude spíše převis a reálné ceny oproti dnešku spíše klesnou. Budete tedy prodávat starý byt, jaké se dnes prodávají za 2 200 000 Kč - v budoucnu spíše nižší ekvivalent. A vy jste za něj dali 2 945 000 Kč. Za jak dlouho rozdíl pokryjí zisky z nájmu poté, co zaplatíte hypotéku? Za dalších přiblizně 10 let. Až teprve tehdy začnete dosahovat skutečných zisků oproti tomu, kdybyste kapitál POUZE nechali v bance na spořícím účtu.
Otázka pro vás stojí: Opravdu se chcete na 30 let zadlužit a svůj aktuální kapitál na 25 let utopit do investice, která se navrátí za 35 let?
Přidáno: Daniel Bacík, obchodní ředitel společnosti CPI BYTY, říká, že ne. Pokud nekoupíte za opravdu dobrou cenu nebo tam nechce bydlet.
sice mi to přijde pravdivé, ale zvážil bych to z jiné stránky - po doplacení hypoteky vám zůstává byt v plné výši jeho ceny.
OdpovědětVymazatTento komentář byl odstraněn autorem.
OdpovědětVymazatDalo by se taky spekulovat nad tím, jaké byty se v ČR vyplatí. Já jsem si to vyhodnotil tak, že nemovitosti v ČR jsem prodal a nechal si jen dva byty. Za utržené peníze jsem si pořídil dům v Itálii. Na zimu se tam s rodinou přesídlíme a v létě nám to bude vydělávat jako turistická atrakce. :)
OdpovědětVymazat