Proč se nevyplatí kupovat v Brně byt na pronájem

Máte nějaké finanční rezervy (třeba jste prodali byt v městě původu). A teď co s nimi?

"Investiční nástroje"

Spořící účty při úroku 1.něco % ročně sotva pokryjí inflaci. Navíc v poslední době mají banky problém zvládat i tak malý úrok a omezují úročené částky na několik set tisíc - např. Raiffeisen má 1.3 % jen do 150 000 Kč. A chraň vás ruka pánbu dávat kapitál rusovi s jeho 1.63 % na financování války proti západu!

Termínované vklady jsou z mě nepochopitelného důvodu obvykle ještě horší než spořící účty.

Akcie jsou příliš nestabilní, zejména v období odchodu Řecka z eurozóny. Navíc, většina firem na burze má příliš dlouhou návratnost investice (čímž myslím P/E) a mohlo by snadno dojít k prasknutí bubliny a propadu k reálnější ceně.

Státní dluhopisy jsou poměrně drahé a ve chvíli, kdy celkový dluh států světa přesahuje 56 308 000 000 000 dolarů a 64 % ročního HDP, se jen čeká na kolaps dluhopisového byznysu.

A pak jsou tu možnosti jako ČP Invest, který na první pohled nabízí zajímavé zhodnocení, například kolem 9 % u nemovitostníno fondu. Pokud si ale odečtete poplatek za vklad, který je kolem 4 %, už to, vzhledem k nejistotě, tak lákavé není.

Ale konec ekonomického okénka: Peníze se rozhodnete vložit do bytu a ten pronajmout. Pojďme se podívat, jak se to vyplatí.

Byty

Modelová situace - pořizovací náklady

Slušný rekonstruovaný byt v Brně, řekněme 2+1 na lepším sídlišti, koupíte za 2,5 milionu. Bohužel většina prodávajících jsou natolik hloupí, že nechají realitní kancelář k této částce nadsadit dalších několik set tisíc. Jinými slovy, byt koupíte za 2,7 milionu, které by mohl dostat prodávající, ale místo toho je dá firmě, která mu za to dá reklamu na serverech za pár set korun, plachtu za pár set korun, smlouvu zkopírovanou z internetu, služby notáře za 2 000 Kč  a několik prohlídek v bytě. No neberte to.

Když budete mít štěstí, v bytě bude všechno tip ťop: Vyměněné vedení za měděné, fungující vodovodní instalace, koupelna bez zatékání, kuchyňská linka použitelná. Většinou to tak ale není - kdo chce prodat byt, obvykle do něj před prodejem už moc neinvestuje - nechá odejít poslední nájemníky, vymaluje a uklidí, možná vymění největší hrůzy, a nabídne. Počítejte tedy s rekonstrukcí kolem 30 000 Kč.

Dali jste tedy kolem 2,7 milionu korun, z čehož hypotékou kryjete 1,2 milionu.

Modelová situace - zisk z nájmu bídný.

Nájmy do pěkného 2+1 se pohybují kolem 9 tisíc korun, energie nechme stranou. Z devíti tisíc zaplatíte kolem 1500 korun do fondů oprav a nákladů na provoz domu. Zbývá 7500 měsíčně.

Byt chátrá a potřebuje opravy. Pokud nejste jako majitel bytu, kde jsem bydlel, který odmítal opravit i jiskřící hliníkové zásuvky, které vyhazovaly pojistky, a hnijící jádro, do kterého zatékalo v koupelně a vytékalo do kuchyňské linky, řešil izolepou, potom se připravte na roční výdaje minimálně 6 000 Kč. Zbývá 7000 měsíčně.

Nájemníci se velmi často střídají. Brno je město studentů, kteří statisticky na škole dlouho nevydrží, a přes léto často byty opouštějí a pak hledají nový. Dále je Brno městem absolventů, kteří obecně podle statistik často mění zaměstnání, a s ním i byt, aby se jim lépe dojíždělo. Mají minimum věcí a změnit byt je pro ně otázkou jednoho dne. Hrozí tedy, že váš byt zůstane občas po nějakou dobu neobsazený. Počítejte ztrátu kolem 3 000 Kč ročně. Zbývá 6750 Kč měsíčně.

Buďme optimisté a řekněme, že to je konečný stabilní průměrný měsíční zisk z pronájmu. Nepočítáme, že můžete (tak jako já) natrefit na nájemníka, který po 3 měsících neplacení zmizí, ale předtím ještě vymaluje dvě místnosti na černo. A to je ještě lepší scénář: Byt po nájemnících může dopadnout i takhle:

2 700 000 / 6750 / 12 = 33 let, po kterých se vám byt zaplatí. Pochopitelně, ceny se zvedají, ale při pohledu do historie vývoje nájmů a cen bytů vidíme, že víceméně korelují. Můžeme tedy optimisticky odhadnout, že návratnost investice bude cca. těch 30 let.

Hypotéka posune návratnost o 10 let

A teď: Byt jste nejspíš nekoupili za hotovost, ale na hypotéku. Byt vás tedy bude stát navíc částku, kterou splatíte za hypotéku. Úrok hypotéky částečně umazává inflace - pokud tedy i váš příjem kopíruje inflaci. Sazby hypoték obvykle bývají přibližně 1,5 % p.a. nad inflací. Takový je tedy reálný dlouhodobý úrok p.a.

Pokud jste si půjčili tak, aby vás po následujících několik desetiletí byt finančně nevysával místo aby nesl zisk, potom jste si půjčili tak, aby splátka byla přibližně tolik, kolik nájem získáte. Tedy 6 750 Kč měsíčně. Řekněme, že jste si půjčili 1 200 000 Kč. Taková hypotéka vychází cca na 25 let. Při reálném úroku 1,5 % p.a. vás tedy bude stát 1.4528 * 1 200 000 = 1 745 000 Kč (pokud jste měli 1,5 mil. svého vkladu. Pokud jste si půjčili 90 %, zaplatíte reálně cca 3,7 mil. Kč.)

Po 25 letech tedy budete mít byt a žádný zisk. Byt bude mírně zchátralý, se staromódním vybavením, značná část vybavení bude zralá na výměnu (okna, topení, možná elektřina, vymalování, podlahy). Bude ve staré panelákové zástavbě. Pokud byste se ho rozhodli prodat, budou mu konkurovat nově postavené byty. Je otázka, jak dlouho bude pokračovat nafukování Brna technologickými firmami, ale dovolím si odhadnout, že ne následujících 25 let. Na trhu nemovitostí bude spíše převis a reálné ceny oproti dnešku spíše klesnou. Budete tedy prodávat  starý byt, jaké se dnes prodávají za 2 200 000 Kč - v budoucnu spíše nižší ekvivalent. A vy jste za něj dali 2 945 000 Kč. Za jak dlouho rozdíl pokryjí zisky z nájmu poté, co zaplatíte hypotéku? Za dalších přiblizně 10 let. Až teprve tehdy začnete dosahovat skutečných zisků oproti tomu, kdybyste kapitál POUZE nechali v bance na spořícím účtu.

Otázka pro vás stojí: Opravdu se chcete na 30 let zadlužit a svůj aktuální kapitál na 25 let utopit do investice, která se navrátí za 35 let?

Přidáno: Daniel Bacík, obchodní ředitel společnosti CPI BYTY, říká, že ne. Pokud nekoupíte za opravdu dobrou cenu nebo tam nechce bydlet.

Kamechy - děsivá realita současného urbanismu

Byli jsme se projet do Bystrce, podívat se na nové sídliště Kamechy. Na první pohled jde o zajímavé bydlení, ale na pohled druhý, a hlavně po zamyšlení, už je to horší.

1975 - Bystrc

Moderní bydlení pro moderní proletariát

Pojďme čtyřicet let zpátky časem. Staví se několikátá vlna paneláků. Lidem ze starých meziválečných i starších domů, ale i domů z 50 let, se paneláky jeví jako opravdu dobré bydlení - a taky jsou, v mnoha ohledech: Teplá voda teče rovnou z kohoutku, v každém pokoji je topení a není nutné kvůli teplu každý den zatápět, velká okna, výtah, v bytovém jádře je moderní sociální zařízení, velká vana, porcelánový záchod. Komu by se zdálo, že v 60. letech toto byla samozřejmost, zeptejte se lidí té generace. Jedinou daní bylo, že vás naskládali do jednoho domu na pár set metrů čtverečních s dalšími tisíci lidmi. A okolí bylo bezútěšné. Bylo?

Ani ne. Nejen nákresy v dobových propagačních materiálech vypadaly domy pěkně. Dobové fotky naznačují, že poté, co odjely jeřáby a oranice se začala asfaltovat novými silnicemi a chodníky a pruhy kolem mladými stromky a keři, takové moderní sídliště tehdy skutečně bylo lákavou alternativou ke studeným zchátralým domům s dřevěnou podlahou, kamny a vodou na chodbě.

Byly ovšem jisté aspekty, které tehdejší architekti neodhadli dobře, a za tyto chyby začali obyvatelé platit dříve či později.

Kde udělali soudruzi chybu

Zaprvé: Absense urbanismu. Domy fungovaly jako noclehárny, bez jakýchkoliv obchodů a sociálních struktur: od toho tu byly kulturní a nákupní střediska. Ale kdo se bude táhnout kilometr do betonové krychle, aby tam čučel na budovatelské plakátky. Prostory před domy byly pro jakoukoliv společenskou činnost kromě vysedávání u pískoviště nevhodné - chyběly jakékoliv stoly, nenabízely žádné soukromí (všichni z okolních paneláků čučeli, co děláte), nebylo třeba ohniště, nebyly zásuvky, voda, záchod. Proto se lidé izolovali ve svých bytech, přijali realitu noclehárny, a na víkend to spláchli a odjeli na chatu.

K urbanistickým vadám počítám i velmi hloupé tvary budov. Architektům (pokud se procesu nějací účastnili) nejspíš bylo stydno navrhovat řadové paneláky, kde je jeden vchod vedle druhého v jednotné mřížce, s rovnou stěnou - to už by si lidi připadali jak včely. A proto jim v záchvatu originality nadělili řadové paneláky, které mají různě vystouplé místnosti a jsou vůči sobě posunuté - ten víc vyčuhuje do ulice, ten je mírně zasunutý.
Z těchto experimentů vyšly takové půdorysy, že každých 20 metrů je nějaké temné zákoutí, kde se po dobu rozvinutého socializmu hromadily odpadky, a po dobu rozvinutého kapitalismu narkomani, a v obou obdobích tam chodili opilci vypouštět tekutiny, kudy zrovna potřebovali. Občas bylo nutné dům zalomit, protože ne všech čtyřicet tisíc lidí na sídlišti chce mít kuchyň na sever a obývák na jih. A aby nemuseli obcházet dům, je ve zlomu podchod. A ten se obvykle stal dějištěm všech tří jevů, a navíc se zde shromažďovaly partičky retardovaných výrostků dokazujících si svou pokročilost vykouřením krabky spart.

Zadruhé: Jen paneláky, blok vedle bloku. Paneláky byly stavěny často hodně těsně na sobě. Mezi nimi vznikaly vyasfaltované plochy zaplněné auty, bez oddechových zón čistě se zelení. Pokud někde oddechová zóna byla, její umístění bylo naprosto nelogické. Buď vznikly dodatečně, a pak třeba u hlavní silnice nebo za stanicí metra. Nebo vznikaly plánovaně, a potom byly někde před kulturním domem a podobně. Logické místo by ale bylo někde v prostřed skupiny domů - ovšem s dostatkem prostoru.

Zatřetí: Parkování. Sídliště bylo záměrně koncipované jako ubytovny pracující vrstvy, která se bude přesouvat MHD - ideálně metrem či tramvají. Že si časem i pracující vrstva bude moci dovolit i více aut do rodiny, s tím nejspíš nepočítal ani nejoptimističtější prognostik. A tak se počítalo s kapacitou parkovacích míst zhruba 1 na 4 domácnosti.

2015 - Kamechy

Moderní bydlení pro moderní střední třídu

Přesouváme se do současnosti. Na okraj Bystrce se soudobí "plánovači" rozhodli připlácnout další sídliště. Tím, že je to sídliště, se developer netají. A sídliště je opravdu správné slovo. Pokud by se jednalo o novou pěknou lokalitu k bydlení, asi by se developer za slovo sídliště styděl a snažil se dosadit cokoliv jiného, jako třeba "Obytný soubor Sadová", a nebo ho rovnou vynechat a používat nějaké infantilní přeslazené jméno (Kouzelné Medlánky).

Tedy, vzhůru k realitě: Kamechy jsou reinkarnací socialistického sídliště s vším všudy, a jednou zásadní vadou navíc. V podstatě bych mohl zkopírovat text z hora v přítomném čase, ale pojďme si to projet:

Zaprvé: Absense urbanismu. Bloky domů, víceméně identických, a v nich jen byty. Tu a tam se v některém domě schovává miniprodejnička - při procházce jsem našel bar Kiki, ovšem v podmínkách daných jakousi dutinou domu, kterou asi nešlo jinak využít, se bar jevil asi jako prádelna/mandlovna/sušárna, kam někdo omylem postavil stolek, bar a servírku. Nicméně chápu, že život na takovém místě asi bude nutné zapít.

Zadruhé: Zas jen paneláky. Opět stejná story: Máme zde bloky domů, mezi nimi cca 20 m ulice, což je metr trávy, metr a půl chodníku, 6 m silnice, a znova chodník a tráva, tu a tam keř krčící se u domu. Když se kouknete na mapu, je jasně vidět, že v oblasti není jediné "náměstí", zóna, která by nebyla záplácnutá panelákem. Když jsem bloudil touto zástavbou, měl jsem už po druhé zatáčce dejá-vu a chuť vyskočit z matrixu. Nebýt mírné svažitosti oblasti a toho, že bylo sídliště dostavěné teprve z poloviny, dost možná bych se ztratil. 20 stejných bloků v mřížce, uprostřed ohlé, aby seděla na kopec.
Z mapy by se mohlo zdát, že domy mají vnitrobloky. Chyba lávky: Prostory mezi tyčícími se krabicemi vyplňují garáže, nad nimiž jsou terasy. Ty terasy by mohly krásně sloužit všem. Asi by je stihla stejná nemilost jako prostory mezi natlačenými paneláky, ale lepší než nic. Jenže - jak chcete prodat 1+1 v tmavém 1. patře bez výhledu za 2 900 000 Kč? No jednoduše! Prostě k tomu dejte tuhle betonovou střechu garáže, a do inzerátu napište: Krásný 1+1, 256 m2! Takže terasy jsou soukromé, a pokud nejste šťastný majitel, musí vám stačit váš dvoumetrový balkon.

Zatřetí: Parkování. Jeden by čekal, že v době, kdy to vypadá, že každý jednotlivec potřebuje posunovat 2 tuny kovu zácpou na Bráfově, aby se po spálení litru nafty dostal do práce o 4 kilometry jinde, bude developer počítat s tím, že ty 2 tuny budou lidé na noc chtít někde odložit. Ne tak u Kamech. Aby byla "výtěžnost" prostoru dostatečná na to, aby rentabilita byla (téměř) zaručená a banka dala úvěr, je nutné panelákem zaplácnout nejen obdélníček uprostřed, kam patří tráva a stromy, ale i ten na kraji, kam patří parkoviště. A tak se stáváme divákem smutného divadla, jak ve výstavbě, která ještě ani nebyla dokončená, kolem šesté večer zaplňují auta poslední volné legální parkovací skuliny, kolem osmé se zaplňují i ty nelegální, což vždy rád některý z morálně založených sousedů oznámí orgánu, a kdo přijede v devět, může jet parkovat do Bystrce - protože to je jediné místo, které s Kamechy sousedí, kolem jsou louky. Ovšem samozřejmě Bystrc je na tom stejně, takže to nakonec balíte i tam a zkusíte zaparkovat u přehrady nebo u Santonu - pokud nejsou ohňostroje. To můžete rovnou nechat auto v práci.

Ale no tak, nebuďme nefér. Developer na toto přeci jen myslel. Pod těmito domy i v těch osm večer jsou poloprázdné garáže. Jenže, jestli si myslíte, že nárok na zaparkování pod svým domem dostanete s koupí bytu za 3,4 miionu, dost se mýlíte. Developer na to myslel opět ekonomickém v duchu: Ze začátku lidi za předražený byt dají tolik, že se zadluží na 25 let a jsou rádi, že to nemuselo být na 30. Na stání za 250 000 Kč už prostě nezbylo. Prvních pár měsíců si užívají nového bydlení, a jak se prodávají další byty (prodej trvá roky), začínají zjišťovat, že pokud chtějí zaparkovat, musí o místo závidět. No, nějak to snad půjde, řeknou si, nemáme jinou volbu. Ale spolu s cedulí "poslední volné byty" se objevuje i nelítostný boj o místa, ačkoliv v garáži je poloprázdno. Rok to vydrží, ale pak jednoho dne, během ohňostrojů, kdy už není místo ani v Komíně, rodina připustí, že si nechají navýšit hypotéku, koupí si 10 m2 betonu za čtvrt milionu, oddechnou si, že už se od rána nebudou muset stresovat, jestli stihnou po práci vyzvednout děcko, nakoupit a zaparkovat, a developer se tiše zasměje.

Doprava

Ale no tak! Nebuďme nefér. Můžou přeci jezdit MHD, ne?
NE. Kamechy jsou obsluhované autobusem, který jezdí po oválné cestě kolem dokola, s přestupem na konečnou v Bystrci. Už sama cesta do Bytrce šalinou jedničkou je na nějakou tu chvíli - neboť při objíždění kopce, za kterým Bystrc je, šalina objede doslova celé sídliště. A pak ještě máte přestoupit na kodrcák, který vás vysadí někde mezi polem a haldou paneláků, mezi nimiž je i ten váš?

A k dopravě ještě lahůdka: Na jednu stranu z Bystrci a okolí přitěžuje "Velké Brněnské špunt", tedy zácpa na Bráfově. Vydáme se tedy tramvají. Jenže - právě kvůli špuntu se (díkybohu) bude zanedlouho (2017 snad?) překládat tramvaj do skály, a i ty davy, které běžně veze tramvaj, se připojí k řidičům, a vyjede i ta poslední felicie, a ze špuntu se na několik měsíců stane naprostá paralýza dopravy.

Sorry, to je fakt moc.

Úprava: Chystá se prodloužení tramvajové trati až na Kamechy.

Závěr

Kamechy byla slibná oblast mezi Žebětínem a Bystrcí. Kousek od lesa, výhled na Žebětín, Žebětínský rybník a zahrádkářksou kolonii.
Bohužel způsob, jak s prostorem developer naložil, bídná dopravní obslužnost s vyhlídkou na ještě výrazně horší, nedostatek parkovacích míst, špatný urbanismus a navrch pravidelný kravál motorek nesoucí se o víkendech z Masarykova okruhu, dělá z nabídky bytů v ceně přes tři miliony za 2+1 (bez parkování) špatný vtip.

Kamechy nabízí to stejné, co sídliště před 40 lety. S jedním rozdílem - absence rychlé MHD. V roce 2015 chtějme za 30 let splácení ze dvou platů vyšší kvalitu bydlení.