Před časem se v Žebětíně objevil dům za 5 500 000 Kč. Říkejme mu Dubová 50. Na fotkách inzerátu vypadal trochu divně, tak jsem ho ignoroval. Po čase se objevil za 5 200 000 a nakonec za 5 000 000. Tím se mi to dostalo do radaru.
Už podle mapy byl dům velmi perspektivní. Lokalita na kraji Žebětína, ve slepé uličce, mezi lesy (naproti přes cestu les začínal a pokračoval do podkovy kolem konce ulice).
Dojeli jsme se na něj s partnerkou podívat, a byl opravdu krásný: Bílá omítka, krásná nová růžová střecha Bramac, nová okna, zvenku imitace dřeva. K tomu velká zahrada, mírně z kopce, s výhledem opět do zahrad. Prostě paráda.
Sjednali jsme si tedy prohlídku. Uvítal nás realitní agent. Pěkný vstup, vevnitř nové omítky. Podlaha haly vypadala mírně podivně - starý odrbaný koberec. "Ale to si zarovnáte, třeba zabrousíte, a dáte třeba dlažbu, to je to nejmenší". Ale kuchyně krásná, a z ní vstup na parádní velkou terasu. Vedle ní si ovšem na první pohled prostoduší obyvatelé vedlejšího domu s uliční šířkou 5 metrů vařili pálenku či cosi, z čeho šel ohromný smrad. Ale neva. Prý tam nejsou často. "A kdyžtak si tady uděláte stěnu, to je to nejmenší."
Posud dobré.
Ale pak to začalo. "Zde je jsou schody na půdu. Tady chybí první schod, takže pokud byste chtěli dělat patro, bylo by třeba ty schody předělat. Ale to je to nejmenší. Pojďme se podívat na půdu."
Jelikož to nebyla moje první prohlídka, jal jsem se hned zkoumat dřevěný krov, který byl evidentně původní z doby cca. meziválečné. Nosné trámy se pod nehty mírně olupovaly, nešel jsem radši do hloubky. Nicméně evidentně zralé na výměnu. "Tak jasně, tu a tam je vždycky nějaký trám potřeba vyměnit, ale to je to nejmenší." Zbytek půdy odpovídal stáří domu ke stu let.
Sklep byl velmi zvláštní. Ze všech sklepů nejchaotičtější. Zdi tam vbec nedávaly smysl, každá byla z jiného typu cihel. Zhruba v prostředku půdorysu byl jakýsi dřevěný trám podpírající strop vedle jedné zdi. Zem byla udusaná hlína, a o tu se i opíral tento trám. Realitní agent to vysvětloval údajnou rekonstrukcí zdi (která nevím, kde se projevila), kdy bylo zdi potřeba odlehčit, a že majitel pak prostě trám neměl důvod odstraňovat. Ok, nejsem statik, ale rozebírat pod barákem nosné zdi a podepřít to dřevěným 10 cm kulatinou opřenou o hlínu mi nepřijde zcela inteligentní. "To si kdyžtak podříznete a odnesete, to je to nejmenší." Na jiných místech byl strop podepřen železnými traverzami.
Omítka byla otlučená do výšky kolen, a udusaná hlína v některých částech byla doslova mokrá. "To se dá vysušit, podříznout, nebo prostě jen vylít betonem, to je to nejmenší, tím pak už voda neprojde."
Na pozemku byl velká stará žumpa v rozvalinách. Zkrátka, půlka konstrukce nádrže trčela z pozemku vzhůru. "To se dá za půl dne rozbít sbíječkou, to je to nejmenší, a za tisícovku vám to někdo odveze." Nevadí, odvézt jej snad nebude až takový problém. Horší je, že zhruba v polovině svažitého pozemku byla jakási zeď, která původně také byla základem pro stodolu, kterou součaný majitel zboural.
Problém s touto zdí byl, že na jedné straně držela asi 2 metry zeminy, a na druhé strane se bortila - už v ní byla provalená asi 1 metr díra. To byla evidentně časovaná bomba, ale ještě jsem netušil, jaká. "Tak ta zeď tu ani být nemusí, vidíte že to nic nedrží - už se to provalilo a barák se ani nehnul. To rozeberete na cihly a uděláte si třeba krb. To je to nejmenší."
Dům se nám líbil, a ačkoliv cena byla značně nad částkou, na kterou jsme původně mířili, šli jsme se s partnerkou poradit do spodní části zahrady. A tam jsme si všimli zvlástní věci: Ačkoliv už několik dnů bylo sucho, zahrada značně čvachtala. Až tak, že jsme se bořili do zeminy. Potom jsme agentovi řekli, že bychom byli ochotní uvažovat o 4,8 milionu, rozloučili se a odešli.
Protože jsem reálně zvažoval o koupi a rekonstrukci, po příchodu domů jsem se vrhnul na internet a sosal ze všech možných dostupných zdrojů: O majiteli, záznamy v katastru nemovitostí včetně okolních domů, územní plán. Potom jsem si vzpomněl na čvachtání a vyhledal geologickou vrstvu mapy. A bylo to venku: Pozemkem teče podzemní potok, a podemílá spodní část zahrady. Paradoxně nejhorší je, když přijde období sucha: Ze zeminy odteče voda, zemina se scvrkne, ustoupí tlaku ze svahu a zahrada popojede. Sice třeba o milimetr, ale každý rok. A po pěti letech máte v domě puklinu od základu až po střechu.
Do té doby jsem prohlídky natáčel a posílal lidem, kteří se ve stavbách vyznají, na konzultaci. U tohoto mi můj kritický strýc opět poradil, "vyser se na to, prosimtě, je to ruina, ňákej chytrák koupil starou barabiznu za 2 miliony, oplácal to omítkou, nahodil střechu, dal nový okna a udělal kuchyň a chce to prodat za 5. Vykašli se na to.". Nicméně byl jsem natolik nadšený lokalitou, že jsem se rozhodl vyhledat někoho, kdo dům zhodnotí osobně na místě.
Na doporučení kolegy jsem se s jedním znalcem vydal do domu. Nejvíc ho zaujaka právě půda. Některé věci, které jsem prvně přehlédl, prozkoumal blíže. Některé nosné trámy byly zpevněné novými dřevy a tlustými šrouby. Vazné trámy byly zespoda podepřené o strop. Jako laik to přejdete, ale pro odborníka to je známka něčeho velmi zlého. Několikrát prošel střechu a nakonec nám ukázal do rohu: "Podívejte se támhle. Vidíte to? Támhleten roh ujíždí. Je o několik centimetrů níže než zbytek baráku. A to je důvod, proč to tady celé podepírají a zpevňují - ta střecha je v havarijním stavu a hrozí zřícením."
Dále se díval do díry vyříznuté v pochozích deskách půdy. Byl tam (nepřekvapivě) stropní trám. Ten se doslova rozpadal v ruce - mohli jste si ho prostě hrst vzít. Prý jednoznačně dřevokazná houba, do dřeva delší dobu zatékalo, takové poškození se nemusí jen týkat jednoho trámu, a bez vyndání trámů a jejich odrbání a konzervace prostě do několika let shnije a trop se zřítí.
Dále jsme vyšli ven a dívali se na roh domu. Z venku žádné viditelné poškození. Zeptali jsme se tedy majitele na závady zjištěné na půdě. O ničem nevěděl, půdu prý ani při koupi ani během 7 let, kdy v domě bydleli a rekonstruovali ho, nezkoumal. Dokonce ani při zakrývání stropu sádrokartonem si shnilého trámu nevšimli. Je to těžko uvěřitelné. Zda na domě byly v rohu závažné praskliny, které byly zakryty omítkou, to se asi už nedozvíme, ale majitel zuřivě tvrdil, že v žádném případě. Fokty ovšem neměl. Nicméně i provalená zeď ve svahu odpovídala tomu, že zemina se opravdu pohybuje.
Potom jsme tedy šli dovnitř a tam poradce rovnou vypíchnul úplně křivou podlahu v hale. Výškový rozdíl byl cca 10 cm na 5 metrech. Dále v jedné místnosti chyběla podlaha, byly tam jen volně ložené OSB desky.
Zásadní problémem byla také tepelná izolace štítové zdi, která byla zevnitř. Jak vám řekne každý solidní stavitel, izolace venkovní zdi zevnitř je holý nesmysl, protože uprostřed zdi vzniká tzv. rosný bod: To je pojem označující fakt, že vlhkost jdoucí z vnitřku domu ven se na určitém místě ve zdi začne srážet z páry na vodu, a následně zamrzne. Co dělá voda zamrzlá v maltě a cihlách si asi dovedete představit.
Nakonec jsme se byli podívat ve sklepě. Když viděl trám podpírající strop, ihned ho identifikoval jako místo, kde je nahoře v hale vrchol "svahu" podlahy. Jak tohle viděl, vyzval nás náznakem k poradě bez přítomnosti majitele, a tam nám řekl: Tento dům bych vám rozhodně nedoporučil. Tady je tak minimálně za 2,5 milionu na rekonstukci, technicky velice náročnou. A jsou to havarijní věci, kvůli kterým by se tu nedalo bezpečně bydlet. Ten pozemek je skvělý, v Žebětíně by těch 700 m2 mohlo mít cenu kolem 2,5 milionu; ale ten dům je spíše na zbourání. Upřímně nechápu, proč ho majitel opravoval, protože pokud ho někdo opraví pořádně, pořád mu bude ujíždět svah, a pokud ho přibližně za 400 až 600 tisíc nebude sanovat, bude neustále řešit praskliny na domě a závady na střeše.
Znalec se rozloučil, že už musí jít, a zůstali jsme s majitelem v kuchyni. Vyjmenovali jsme mu nalezené závady a řekli svou představu o ceně: 4 100 000 Kč. To ho vyloženě rozohnilo a hodně hlasitě za mávání rukama nám vysvětlil, jací jsme blbci, že on je stavební inženýr, zrekonstruoval 3 domy (zde se trochu přořekl) a on by závady zcela jistě objevil. A že s cenou dolů zcela jistě nepůjde. To byl pátek.
Odjeli jsme na víkend, a v sobotu ráno přišla smska od realitního agenta, že majitel přistupuje na cenu 4 800 000. Kdyby tato nabídka přišla ihned při prvním jednání, možná bychom bývali udělali tu ohromnou chybu a souhlasili. Takto ovšem nešlo udělat nic jiného, než odmítnout. Musel jsem to ještě jeden den vstřebávat, protože to místo se mi líbilo jako snad ještě žádné jiné v Brně. Druhý den jsem ale (po konzultaci s dalšími odborníky) s hořkostí odepsal mailem, kde jsem vypsal předpokládané opravy.
Dobrý den,
jak už jsem informoval pana *****, od záměru koupit tento dům upouštíme.
Důvody:
Dům na fotkách vypadá krásně - okna, fasáda, střecha, to se nedá upřít.
Pozemek je také nádherný, možná nejlepší, jaký jsem v Brně viděl.
My ale potřebujeme dům, který nebude po dobu splácení hypotéky potřebovat zásadní rekonstrukce.
V případě tohoto domu, resp. ceny jde o cca 15-20 let. A dům, jak jsem si nechal poradit od několika odborníků, bude potřebovat:
Zateplení štítu zvenku
Komplet nový krov
Komplet nové stropní trámy
Sanaci zdiva ve sklepě - nová izolace, možná zpevnění
Zpevnění svahu (podle geologické mapy je pozemek nad korytem toku spodní vody, odborník z RD Rýmařov sdělil, že bez zpevnění svahu by tam odmítli dělat základovou desku)
Pravděpodobně zpevnění základu v onom rohu
Vyrovnání podlahy v hale
Novou podlahu v zadní místnosti
Odstranění septiku
Odstranění či rekonstrukci zdi vedle septiku
Kdybych ten cca milion a půl navíc měl, koupil bych.
A protože nepředpokládám, že byste šel s cenou níže, tak mi bohužel nezbývá, než se toho vzdát a popřát vám úspěšný prodej někomu solventnějšímu.
Odpovědí mi bylo po 2 týdnech mail od ženy majitele (sympatická milá paní), která mi poděkovala za informace a popřála, ať najdeme něco pro nás pravého.
A inzerát opět visel na webu za 5 milionů.
Tímto také přeju majiteli úspěšný prodej, ovšem zároveň doufám, že kupující bude plně informován o závadách.
Už podle mapy byl dům velmi perspektivní. Lokalita na kraji Žebětína, ve slepé uličce, mezi lesy (naproti přes cestu les začínal a pokračoval do podkovy kolem konce ulice).
Dojeli jsme se na něj s partnerkou podívat, a byl opravdu krásný: Bílá omítka, krásná nová růžová střecha Bramac, nová okna, zvenku imitace dřeva. K tomu velká zahrada, mírně z kopce, s výhledem opět do zahrad. Prostě paráda.
Sjednali jsme si tedy prohlídku. Uvítal nás realitní agent. Pěkný vstup, vevnitř nové omítky. Podlaha haly vypadala mírně podivně - starý odrbaný koberec. "Ale to si zarovnáte, třeba zabrousíte, a dáte třeba dlažbu, to je to nejmenší". Ale kuchyně krásná, a z ní vstup na parádní velkou terasu. Vedle ní si ovšem na první pohled prostoduší obyvatelé vedlejšího domu s uliční šířkou 5 metrů vařili pálenku či cosi, z čeho šel ohromný smrad. Ale neva. Prý tam nejsou často. "A kdyžtak si tady uděláte stěnu, to je to nejmenší."
Posud dobré.
Ale pak to začalo. "Zde je jsou schody na půdu. Tady chybí první schod, takže pokud byste chtěli dělat patro, bylo by třeba ty schody předělat. Ale to je to nejmenší. Pojďme se podívat na půdu."
Jelikož to nebyla moje první prohlídka, jal jsem se hned zkoumat dřevěný krov, který byl evidentně původní z doby cca. meziválečné. Nosné trámy se pod nehty mírně olupovaly, nešel jsem radši do hloubky. Nicméně evidentně zralé na výměnu. "Tak jasně, tu a tam je vždycky nějaký trám potřeba vyměnit, ale to je to nejmenší." Zbytek půdy odpovídal stáří domu ke stu let.
Sklep byl velmi zvláštní. Ze všech sklepů nejchaotičtější. Zdi tam vbec nedávaly smysl, každá byla z jiného typu cihel. Zhruba v prostředku půdorysu byl jakýsi dřevěný trám podpírající strop vedle jedné zdi. Zem byla udusaná hlína, a o tu se i opíral tento trám. Realitní agent to vysvětloval údajnou rekonstrukcí zdi (která nevím, kde se projevila), kdy bylo zdi potřeba odlehčit, a že majitel pak prostě trám neměl důvod odstraňovat. Ok, nejsem statik, ale rozebírat pod barákem nosné zdi a podepřít to dřevěným 10 cm kulatinou opřenou o hlínu mi nepřijde zcela inteligentní. "To si kdyžtak podříznete a odnesete, to je to nejmenší." Na jiných místech byl strop podepřen železnými traverzami.
Omítka byla otlučená do výšky kolen, a udusaná hlína v některých částech byla doslova mokrá. "To se dá vysušit, podříznout, nebo prostě jen vylít betonem, to je to nejmenší, tím pak už voda neprojde."
Na pozemku byl velká stará žumpa v rozvalinách. Zkrátka, půlka konstrukce nádrže trčela z pozemku vzhůru. "To se dá za půl dne rozbít sbíječkou, to je to nejmenší, a za tisícovku vám to někdo odveze." Nevadí, odvézt jej snad nebude až takový problém. Horší je, že zhruba v polovině svažitého pozemku byla jakási zeď, která původně také byla základem pro stodolu, kterou součaný majitel zboural.
Problém s touto zdí byl, že na jedné straně držela asi 2 metry zeminy, a na druhé strane se bortila - už v ní byla provalená asi 1 metr díra. To byla evidentně časovaná bomba, ale ještě jsem netušil, jaká. "Tak ta zeď tu ani být nemusí, vidíte že to nic nedrží - už se to provalilo a barák se ani nehnul. To rozeberete na cihly a uděláte si třeba krb. To je to nejmenší."
Dům se nám líbil, a ačkoliv cena byla značně nad částkou, na kterou jsme původně mířili, šli jsme se s partnerkou poradit do spodní části zahrady. A tam jsme si všimli zvlástní věci: Ačkoliv už několik dnů bylo sucho, zahrada značně čvachtala. Až tak, že jsme se bořili do zeminy. Potom jsme agentovi řekli, že bychom byli ochotní uvažovat o 4,8 milionu, rozloučili se a odešli.
Protože jsem reálně zvažoval o koupi a rekonstrukci, po příchodu domů jsem se vrhnul na internet a sosal ze všech možných dostupných zdrojů: O majiteli, záznamy v katastru nemovitostí včetně okolních domů, územní plán. Potom jsem si vzpomněl na čvachtání a vyhledal geologickou vrstvu mapy. A bylo to venku: Pozemkem teče podzemní potok, a podemílá spodní část zahrady. Paradoxně nejhorší je, když přijde období sucha: Ze zeminy odteče voda, zemina se scvrkne, ustoupí tlaku ze svahu a zahrada popojede. Sice třeba o milimetr, ale každý rok. A po pěti letech máte v domě puklinu od základu až po střechu.
Do té doby jsem prohlídky natáčel a posílal lidem, kteří se ve stavbách vyznají, na konzultaci. U tohoto mi můj kritický strýc opět poradil, "vyser se na to, prosimtě, je to ruina, ňákej chytrák koupil starou barabiznu za 2 miliony, oplácal to omítkou, nahodil střechu, dal nový okna a udělal kuchyň a chce to prodat za 5. Vykašli se na to.". Nicméně byl jsem natolik nadšený lokalitou, že jsem se rozhodl vyhledat někoho, kdo dům zhodnotí osobně na místě.
Na doporučení kolegy jsem se s jedním znalcem vydal do domu. Nejvíc ho zaujaka právě půda. Některé věci, které jsem prvně přehlédl, prozkoumal blíže. Některé nosné trámy byly zpevněné novými dřevy a tlustými šrouby. Vazné trámy byly zespoda podepřené o strop. Jako laik to přejdete, ale pro odborníka to je známka něčeho velmi zlého. Několikrát prošel střechu a nakonec nám ukázal do rohu: "Podívejte se támhle. Vidíte to? Támhleten roh ujíždí. Je o několik centimetrů níže než zbytek baráku. A to je důvod, proč to tady celé podepírají a zpevňují - ta střecha je v havarijním stavu a hrozí zřícením."
Dále se díval do díry vyříznuté v pochozích deskách půdy. Byl tam (nepřekvapivě) stropní trám. Ten se doslova rozpadal v ruce - mohli jste si ho prostě hrst vzít. Prý jednoznačně dřevokazná houba, do dřeva delší dobu zatékalo, takové poškození se nemusí jen týkat jednoho trámu, a bez vyndání trámů a jejich odrbání a konzervace prostě do několika let shnije a trop se zřítí.
Dále jsme vyšli ven a dívali se na roh domu. Z venku žádné viditelné poškození. Zeptali jsme se tedy majitele na závady zjištěné na půdě. O ničem nevěděl, půdu prý ani při koupi ani během 7 let, kdy v domě bydleli a rekonstruovali ho, nezkoumal. Dokonce ani při zakrývání stropu sádrokartonem si shnilého trámu nevšimli. Je to těžko uvěřitelné. Zda na domě byly v rohu závažné praskliny, které byly zakryty omítkou, to se asi už nedozvíme, ale majitel zuřivě tvrdil, že v žádném případě. Fokty ovšem neměl. Nicméně i provalená zeď ve svahu odpovídala tomu, že zemina se opravdu pohybuje.
Potom jsme tedy šli dovnitř a tam poradce rovnou vypíchnul úplně křivou podlahu v hale. Výškový rozdíl byl cca 10 cm na 5 metrech. Dále v jedné místnosti chyběla podlaha, byly tam jen volně ložené OSB desky.
Zásadní problémem byla také tepelná izolace štítové zdi, která byla zevnitř. Jak vám řekne každý solidní stavitel, izolace venkovní zdi zevnitř je holý nesmysl, protože uprostřed zdi vzniká tzv. rosný bod: To je pojem označující fakt, že vlhkost jdoucí z vnitřku domu ven se na určitém místě ve zdi začne srážet z páry na vodu, a následně zamrzne. Co dělá voda zamrzlá v maltě a cihlách si asi dovedete představit.
Nakonec jsme se byli podívat ve sklepě. Když viděl trám podpírající strop, ihned ho identifikoval jako místo, kde je nahoře v hale vrchol "svahu" podlahy. Jak tohle viděl, vyzval nás náznakem k poradě bez přítomnosti majitele, a tam nám řekl: Tento dům bych vám rozhodně nedoporučil. Tady je tak minimálně za 2,5 milionu na rekonstukci, technicky velice náročnou. A jsou to havarijní věci, kvůli kterým by se tu nedalo bezpečně bydlet. Ten pozemek je skvělý, v Žebětíně by těch 700 m2 mohlo mít cenu kolem 2,5 milionu; ale ten dům je spíše na zbourání. Upřímně nechápu, proč ho majitel opravoval, protože pokud ho někdo opraví pořádně, pořád mu bude ujíždět svah, a pokud ho přibližně za 400 až 600 tisíc nebude sanovat, bude neustále řešit praskliny na domě a závady na střeše.
Znalec se rozloučil, že už musí jít, a zůstali jsme s majitelem v kuchyni. Vyjmenovali jsme mu nalezené závady a řekli svou představu o ceně: 4 100 000 Kč. To ho vyloženě rozohnilo a hodně hlasitě za mávání rukama nám vysvětlil, jací jsme blbci, že on je stavební inženýr, zrekonstruoval 3 domy (zde se trochu přořekl) a on by závady zcela jistě objevil. A že s cenou dolů zcela jistě nepůjde. To byl pátek.
Odjeli jsme na víkend, a v sobotu ráno přišla smska od realitního agenta, že majitel přistupuje na cenu 4 800 000. Kdyby tato nabídka přišla ihned při prvním jednání, možná bychom bývali udělali tu ohromnou chybu a souhlasili. Takto ovšem nešlo udělat nic jiného, než odmítnout. Musel jsem to ještě jeden den vstřebávat, protože to místo se mi líbilo jako snad ještě žádné jiné v Brně. Druhý den jsem ale (po konzultaci s dalšími odborníky) s hořkostí odepsal mailem, kde jsem vypsal předpokládané opravy.
Dobrý den,
jak už jsem informoval pana *****, od záměru koupit tento dům upouštíme.
Důvody:
Dům na fotkách vypadá krásně - okna, fasáda, střecha, to se nedá upřít.
Pozemek je také nádherný, možná nejlepší, jaký jsem v Brně viděl.
My ale potřebujeme dům, který nebude po dobu splácení hypotéky potřebovat zásadní rekonstrukce.
V případě tohoto domu, resp. ceny jde o cca 15-20 let. A dům, jak jsem si nechal poradit od několika odborníků, bude potřebovat:
Zateplení štítu zvenku
Komplet nový krov
Komplet nové stropní trámy
Sanaci zdiva ve sklepě - nová izolace, možná zpevnění
Zpevnění svahu (podle geologické mapy je pozemek nad korytem toku spodní vody, odborník z RD Rýmařov sdělil, že bez zpevnění svahu by tam odmítli dělat základovou desku)
Pravděpodobně zpevnění základu v onom rohu
Vyrovnání podlahy v hale
Novou podlahu v zadní místnosti
Odstranění septiku
Odstranění či rekonstrukci zdi vedle septiku
Kdybych ten cca milion a půl navíc měl, koupil bych.
A protože nepředpokládám, že byste šel s cenou níže, tak mi bohužel nezbývá, než se toho vzdát a popřát vám úspěšný prodej někomu solventnějšímu.
Odpovědí mi bylo po 2 týdnech mail od ženy majitele (sympatická milá paní), která mi poděkovala za informace a popřála, ať najdeme něco pro nás pravého.
A inzerát opět visel na webu za 5 milionů.
Tímto také přeju majiteli úspěšný prodej, ovšem zároveň doufám, že kupující bude plně informován o závadách.
